Markkina

Yhtiön johdon mukaan pienvarastoalaa ohjaavat ensisijaisesti merkittävät elämäntapahtumat, jotka saavat ihmiset etsimään lisätilaa. Tällaisia elämäntapahtumia ovat esimerkiksi muutto, kodin remontointi, parisuhteen alkaminen tai päättyminen, harrastukset, jotka vaativat suuren määrän varusteita, perinnön saaminen, perheen perustaminen ja muutokset yritystoiminnassa.

Yhtiön johdon mukaan pienvarastopalvelujen kysyntää kasvattaa rakenteellista kasvua ohjaavat megatrendit, kuten kaupungistuminen, tavarapaljous, asuntojen koon pienentyminen, kasvanut kysyntä säilytystilalle sekä väestön ikääntyminen.

Pitäjänmäki, Helsinki

Kasvun ajurit

Cityvaraston johdon arvion mukaan tulevina vuosina markkinan kysyntää ajavat erityisesti kaupungistuminen ja väestörakenteen muutos sekä asumisen rajoitteet.

1. Kaupungistuminen ja väestörakenteen muutos

Yksi keskeisistä muutoksen ajureista pienvarastoalalla Suomessa on kaupungistuminen, joka on erityisen voimakasta pääkaupunkiseudulla. Alueen väkiluvun on ennustettu kasvavan 130 000 ihmisellä vuoteen 2040 mennessä (Lähde: Tilastokeskus), johtaen lisääntyneeseen asuntojen kysyntään ja vaikuttaen asuntojen hintoihin. Johdon arvion mukaan asuntojen pienentymisen ja asuinrakennusten varastointimahdollisuuksien vähenemisen (Lähde: Tilastokeskus) ennakoidaan vaikuttavan positiivisesti ulkoisten pienvarastoratkaisujen suosioon. Helsingin, Tampereen ja Turun arvioitu väestönkasvu ylittää monien Euroopan suurien kaupunkien väestönkasvun.

Sen lisäksi, että väestömäärä kasvaa ja väestö tihentyy Suomen suurimmissa kaupungeissa, kotitalouksien keskikoon odotetaan pienenevän koko Suomessa nykyisestä 1,97 henkilöstä kotitaloutta kohti 1,89 henkilöön vuonna 2045. Tämä tarkoittaisi noin 370 000 uutta kotitaloutta vuonna 2045. (Lähde: VTT, Asuntotuotantotarve 2025–2045 ja Tilastokeskus) Yhtiön johdon arvion mukaan kotitalouksien keskikoon pienenemisen odotetaan lisäävän muuttopalvelujen kysyntää, ja siten myös Cityvaraston palvelujen kysyntää.

Väestön ikääntymisen ennakoidaan johtavan väestörakenteen huomattaviin muutoksiin. Yli 65-vuotiaiden määrän odotetaan kasvavan noin 200 000:lla vuoteen 2040 mennessä, tarkoittaen noin 15 prosentin kasvua suhteessa vuoteen 2024. Vastaavasti 40–65-vuotiaiden määrän odotetaan kasvavan noin 300 000:lla (Tilastokeskus, väestöennuste 2024). Keski-ikäisten ja iäkkäämpien ihmisten määrän kasvun yhdistettynä pienempiin asuntoihin arvioidaan kasvattavan pienvarastopalvelujen kysyntää, sillä nämä ihmiset tarvitsevat tällöin lisää säilytystilaa elämänsä aikana kertyneiden tavaroiden säilyttämiseen.

2. Asumisen rajoitteet

Asuntojen keskikoko on pienentynyt vuodesta 1996 annettujen rakennuslupien perusteella mitattuna. Uudisasuntojen koko rakennusvuosittain tarkasteltuna kuvastaa samakaltaista suuntausta osoittaen, että asuntojen keskikoko on pienentynyt Helsingissä 9 prosenttia, Espoossa 13 prosenttia ja Vantaalla 10 prosenttia kun verrataan vuosina 2015–2019 rakennettuja asuntoja vuosina 2020–2024 rakennettuihin asuntoihin (Lähde: Tilastokeskus). Pienemmissä asunnoissa ihmisillä on vähemmän tilaa säilyttää omaisuuttaan, mikä yhtiön johdon arvion mukaan lisää varastotilan tarvetta.

Asuntojen hinnat ovat nousseet vuodesta 2010 alkaen, mutta asuntojen arvostus on kuitenkin jakautunut epätasaisesti kasvukeskusten ja muun Suomen välillä. Asuntojen hinnat ovat nousseet kolme prosenttia koko Suomessa, mutta Helsingissä, Turussa ja Tampereella ne ovat nousseet 22 prosenttia. Vastaavasti vuokrataso on kasvanut Suomessa tasaisesti viimeisen 15 vuoden aikana. Samalla aikavälillä vuokrien nousu Helsingissä, Turussa ja Tampereella on ollut maltillista suhteessa vuokrien nousuun koko Suomessa. Keskimääräinen vuokra Helsingissä, Turussa ja Tampereella on kasvanut 3,9 euroa neliömetriltä ja koko Suomessa 3,5 euroa neliömetriltä vuoden 2015 jälkeen (Lähde: Tilastokeskus).

Markkinoille tulon esteet

Yhtiön arvion mukaan pienvarastomarkkinoille on ominaista useat merkittävät markkinoille tulon esteet, jotka suojaavat vakiintuneita toimijoita ja hankaloittavat uusien kilpailijoiden markkinoille tuloa. Suuremmat toimijat, kuten Cityvarasto, hyötyvät mittakaavaeduista, jotka mahdollistavat investoinnit automaatioon ja digitaalisiin alustoihin, jotka parantavat toiminnan tehokkuutta ja asiakaskokemusta. Kyky tarjota yhdenmukaista ja laadukasta palvelua eri toimipisteissä vahvistaa asiakasuskollisuutta entisestään. Vahvan markkinaosuuden saavuttaminen laajan palvelutarjonnan ja tunnettuuden avulla on pienvarastomarkkinoilla tärkeää, sillä ihmiset säilyttävät omaisuuttaan pienvarastoyhtiöiden tiloissa.

Yhtiön johdon mukaan pienvarastoala edellyttää syvällistä paikallisen markkinan tuntemusta, erityisesti sopivien kiinteistöjen hankinnan, arvioinnin ja muuntamisen osalta, mikä voi olla haastavaa ja aikaa vievää uusille markkinatoimijoille. Kaavoitusrajoitukset aiheuttavat lisähaasteita, sillä kunnat suosivat maankäyttöpäätöksissä yleensä monikäyttöisiä kehityskohteita pienvarastojen sijaan. Rajoitukset ovat erityisen merkittäviä tiheästi asutuilla alueilla, joilla kysyntä on suurinta, mutta tonttien saatavuus on rajallista. Uudisrakentamiseen liittyvät epävarmuustekijät, kuten kaavoituspäätökset ja asiakasmäärän hitaampi kasvu, lisäävät entisestään markkinoille tulon kynnystä. Cityvarasto on reagoinut tähän epätasapainoon muuttamalla strategisesti vajaakäytössä olevia kiinteistöjä varastotoimipisteiksi. Cityvaraston muutos- ja kehitystoimintamalli mahdollistaa Yhtiön johdon mukaan Yhtiön pääsyn vakiintuneisiin sijainteihin sen kiinteistönhankintastrategian mukaisesti.